Conformità Catastale
COS'È UNA
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ CATASTALE
La certificazione catastale di conformità rappresenta un documento che verifica la congruenza tra i dati presenti nella planimetria catastale e la reale situazione dell'immobile. Mediante questo certificato, il proprietario dell'immobile in vendita attesta che le caratteristiche dell'immobile corrispondono a quanto riportato nella planimetria.
L'attestato di conformità risulta cruciale nel processo di compravendita, in quanto attesta l'effettivo stato dell'immobile e ne garantisce la regolarità. Questa certificazione può anche essere sostituita da un'attestazione di congruenza, di solito rilasciata da un professionista qualificato.
Di conseguenza, nell'atto di compravendita devono essere inclusi i dati catastali, le planimetrie e il documento attestante la conformità catastale.
Dal 1° luglio 2010, col DL 78/2010, è obbligatorio, pena nullità dell'atto che le visure e planimetrie catastali allegate agli atti notarili siano conformi allo stato di fatto dell'immobile oggetto di compravendita.
È OBBLIGATORIA
LA CONFORMITÀ CATASTALE
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DIFFORMITÀ CATASTALE
È evidente che non sempre le cose procedono senza intoppi. Prima di completare la vendita di un immobile, è comune condurre una verifica per accertare la congruenza dello stato effettivo della proprietà con la documentazione catastale associata (visura e planimetria).
Questa fase mira a garantire che i documenti siano in regola e che non emergano discordanze.
Tuttavia, come spesso avviene, in passato sono stati apportati cambiamenti a molti immobili senza richiedere le necessarie autorizzazioni né aggiornamenti alle planimetrie, generando una discordanza catastale rispetto a quanto dichiarato sulla carta.
Nel caso di insorgenza di una discordanza catastale, il processo di aggiornamento e rettifica è relativamente veloce e non eccessivamente oneroso, a differenza di quanto accadrebbe in caso di discrepanza urbanistica.
Per correggere queste discordanze catastali è sufficiente:
1. Presentare un'istanza di correzione della visura catastale: ciò correggerà eventuali errori nei dati degli intestatari, nella toponomastica e nelle informazioni relative all'immobile.
2. Avviare una variazione catastale per correggere eventuali errori presenti nella planimetria.
Le discordanze catastali vengono corrette attraverso il DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati), un'applicazione mediante la quale i professionisti presentano le modifiche catastali (visura catastale e planimetria catastale) all'Agenzia delle Entrate e agli Uffici territoriali competenti.
DIFFERENZA CON LA CONFORMITÀ URBANISTICA
La conformità catastale è sotto la giurisdizione del catasto, un ente che si occupa principalmente di aspetti fiscali anziché urbanistici. Ciò implica che un immobile correttamente censito e allineato con la sua planimetria può essere considerato in regola e conforme, persino in presenza di irregolarità edilizie.
D'altra parte, la conformità urbanistica riguarda la conformità dei permessi edilizi relativi a un'unità immobiliare.
Qualora sorgessero differenze urbanistiche, sarà sufficiente avviare un processo di regolarizzazione edilizia (ove possibile). Inoltre, nel caso in cui vi fossero discordanze nella planimetria, sarà necessario aggiornarla dopo aver risolto le questioni relative all'abuso urbanistico.
Frequentemente sorge l'interrogativo sulla necessità o meno di questa dichiarazione di conformità. A volte, ci si trova di fronte a ostacoli durante la richiesta di questo attestato: come affrontare tale situazione?
Iniziamo col chiarire che a livello nazionale la dichiarazione di conformità catastale è sempre considerata obbligatoria. Tuttavia, tale obbligo può variare in base alla regione in cui l'immobile si trova e dove avviene il processo di compravendita.
Molte regioni, infatti, non hanno adottato questa legge, poiché le questioni edilizie ricadono sotto la loro giurisdizione. Ciò implica che, per evitare ambiguità, la conformità catastale dovrebbe essere sempre considerata vincolante. Tuttavia, in alcune regioni, è possibile procedere con l'atto anche senza la conformità.
Nei luoghi in cui il documento non è obbligatorio, potrebbe verificarsi l'evenienza in cui si inserisce una dichiarazione sostitutiva nell'atto notarile, in mancanza della dichiarazione di conformità.
In questa dichiarazione "speciale", il venditore attesta che i dati catastali e le relative planimetrie corrispondono alla realtà, mentre l'acquirente prende semplicemente atto di ciò, sempre in rispetto delle leggi catastali vigenti.
Tuttavia, questa dichiarazione "in atto" deve essere sempre inclusa nell'atto di compravendita, indipendentemente dalla presenza o assenza della conformità.